Investissement locatif : Comprendre les différentes possibilités (achat en direct, résidence de services, SCPI, PINEL, Malraux..)

Détaillons les possibilités principales qui s'offrent à nous lorsque nous voulons investir en immobilier locatif :

L'achat d'un bien en résidence de service

Caractéristiques

L'investissement en résidence de service implique l'achat d'une propriété au sein d'un complexe géré professionnellement, tels que des appart-hôtels ou des maisons de retraite / EPHAD. La gestion est confiée à un exploitant spécialisé (Orpea, Korian, Pierre et vacances..), avec des contrats de bail à long terme assurant un loyer "stable" pour une durée de 9 ans en général.

L'avis Mon Marteau

Malgré de beaux avantages sur le papier - comme un loyer "garanti" et aucune gestion, ni travaux à gérer - nous ne sommes pas friand de ce modèle qui nous oblige à traiter avec un locataire qui a un rapport de force décuplé (grosse structure, équipes juridiques) contre lequel nous n'avons aucun pouvoir.

Que se passera t-il quand les loyers seront "gelés" à cause d'une épidémie, que la société fera pression pour réduire les loyers sous menace d'un départ, ou encore lorsque vous voudrez revendre ce bien en fin de bail ?

L'achat de parts de SCPI

Caractéristiques

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont des structures d'investissement collectif permettant aux investisseurs de détenir des parts dans un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers (bureaux, commerces, locaux logistiques..). Contrairement à la propriété directe, les investisseurs détiennent des parts de la SCPI, qui gère la sélection, l'acquisition, et la gestion des biens immobiliers.

L'avis Mon Marteau

Les SCPI sont intéressantes car elles permettent d'investir des petits montant (dès quelques centaines d'euros) dans l'immobilier, de manière diversifié, sans aucune gestion - avec sur les dernières années, des performances intéressantes .

En contrepartie, attention aux frais d'entrée et de sortie, à la liquidité et à l'évolution du prix des parts dans le temps.

Autres inconvénients, il est plus difficile d'investir à crédit ou alors à un taux plus élevé et la fiscalité est peu favorable car les loyers seront taxés à hauteur de votre tranche marginale d'imposition.

Pour toutes ces raisons, nous recommandons d'être vigilant sur le choix de la SCPI, de faire des simulations prenant en compte sa fiscalité, et si les finances le permettent de passer sur de la location en direct avec effet de levier de l'emprunt.

L'achat en PINEL

Caractéristiques

Le dispositif Pinel est une incitation fiscale encourageant l'investissement dans l'immobilier locatif neuf en France. Les investisseurs s'engagent à louer leur propriété pour une durée déterminée (6, 9, ou 12 ans) et à un loyer plafonné en échange d'avantages fiscaux. Le logement doit respecter des critères de performance énergétique et être situé dans des zones éligibles définies par la loi.

L'avis Mon Marteau

Un avantage fiscal cache parfois des contraintes trop importantes, et c'est le cas selon nous du PINEL. Achat dans des zones "en devenir" en payant un prix élevé qui anticipe déjà le renouveau du quartier, loyers encadrés, revente de nombreux appartements PINEL du secteur au même moment - le PINEL peut nous faire économiser 2 euros la ou nous pourrions en gagner 3 (et plus) ailleurs.

La loi Malraux

Caractéristiques

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation visant à encourager la restauration de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou dans des quartiers anciens dégradés. Les investisseurs s'engagent à effectuer des travaux de rénovation conformes aux critères de la loi afin de préserver le patrimoine architectural, tout en bénéficiant de déductions fiscales.

L'avis Mon Martaux

Les investisseurs contribuent à la préservation du patrimoine historique en redonnant vie à des bâtiments anciens. De plus, la possibilité de défiscalisation peut constituer un levier financier attractif pour les personnes cherchant à investir dans l'immobilier tout en participant à la préservation du cadre architectural. Malheureusement réservé aujourd'hui à une poignée d'investisseurs en raison des montants nécessaires, de la difficulté des démarches administratives et de l'exigence liée à la conservation du caractère architectural

Alors que faire ?

L'achat d'un bien en direct

En 2024, c'est encore et toujours l'achat d'un bien en direct que nous recommandons par dessus tout et je vais te dire pourquoi :

• Accessible même aux petits budgets (studio dès 40k)

• Permet d'utiliser l'effet de levier du crédit (investir avec de l'argent que nous n'avons pas)

• Rapport équilibré entre le bailleur et le locataire

• Fiscalité du LMNP (loueur meublé non professionnel) ultra avantageuse

• Des revenus stables et durables (pas de limite de durée, si ce n'est la survie du bâtiment)

• La flexibilité de location (longue durée, Airbnb, collocation) ou d'habiter le logement au cours de sa vie

• Un potentiel de plue value sur le moyen à long terme

• Simplement le moyen le plus prévisible pour générer des revenus passifs (la bourse étant plus volatile)

Encore faut-il acheter le bon bien, au bon prix et surtout au bon endroit - sans faire l'impasse sur les conditions du prêt et la gestion des travaux.

Si tu es prêt(e) à te retrousser les manches, nous sommes la pour t'accompagner dans toutes ces étapes.